Как отразился финансовый кризис на вашей деятельности, не сократились ли объемы работ?

А.В.РАПТОВСКИЙ:

— Хочу напомнить, что наша компания была создана в 1987 году специально для строительства молодежного жилого комплекса «Зеленоград», при этом с самого начала строительство комплекса осуществлялось собственными силами. Таким образом, в области строительства, а точнее инвестиционного строительства, мы работаем свыше 20 лет и за это время уже не один раз переживали кризисы.

Если сравнивать с кризисом 1998 года, то сейчас МЖК находится в более выгодной ситуации, чем в тот период. В те годы обстановка сложилась для нас действительно критическая. Тогда все произошло более внезапно, и весь 99-й мы не строили, а искали финансирование, влезая в кредиты под немыслимые проценты. Мы начали строить тогда первый инвестиционный жилой дом в МЖК, корп. 530, и кризис застал нас на этапе строительства нулевого цикла. В результате дом был сдан на год позже первоначальных сроков, причем ценой невероятных усилий, но обязательства перед инвесторами выполнили в полном объеме.

Сейчас ситуация для нас намного проще, так как  мы начали строить жилой дом — корп. 560, с 2007 года и к кризису, который начался осенью 2008-го, он был уже построен на уровне 6-го этажа. По дому был полностью  сформирован пул инвесторов, которые вложили деньги в строительство по договорам, и имелся также большой резервный список с желающими принять участие в строительстве. Все эти условия позволили спокойно и уверенно продолжать строительство в текущем году. Еще в самом начале 2009 года мы твердо  обещали инвесторам, что возведем дом, несмотря ни на какой кризис. И результаты работы в 2009 году показали, что дом находится на завершающей стадии: закончены монолитные работы, кирпичная кладка, устройство кровли, завершается установка окон, ведутся работы по фасадам, начата чистовая отделка подъездов и подземной автостоянки, уже демонтировали один башенный кран. Все это видят наши инвесторы, и я думаю, они спокойны за вложенные средства. Хочется отметить, что дом, который мы сейчас заканчиваем строить — это самый большой дом в Зеленограде за всю историю его строительства, так как состоит не только из квартир общей площадью 32 тыс. кв. м, но и включает в себя подземный 2-этажный паркинг на 580 машино-мест и встроенный объект ГОиЧС. Планируем сдать госприемке это большое здание во 2-м квартале 2010 года.

   А что касается ситуации на строительном рынке в целом, то она очень проблематичная. Сегодня как раз за этим «круглым столом» собрались мои коллеги из разных секторов строительства. Если МЖК — это инвестиционное строительство, то «Зеленоградстрой» — это социальное жилье за счет московского бюджета, а за счет федерального бюджета реализуется строительство особой экономической зоны — филиал ОАО «ОЭЗ». Они, конечно, сами расскажут, но, думаю, у них есть серьезные сокращения объемов строительства. Мы же, еще раз повторю, не сокращали своих планов на 2009 год, поскольку никогда не кредитовались через банки, а осуществляли строительство только за счет финансовых средств инвесторов.

По Москве, да и по всей стране в целом, ситуация с инвестиционным строительством сложилась катастрофическая. Несут убытки даже такие гиганты как СУ-155, компания ПИК, «Донстрой» и др., поскольку они вели строительство многих объектов за счет крупных кредитных ресурсов. В результате — колоссальный объем кредиторской задолженности, кто-то из них вынужден продавать или передавать часть своих активов банкам-кредиторам как «Донстрой», например, который ввел банк ВТБ в состав своих учредителей. Все, что сейчас строится, это объекты, начатые в докризисное время. Строительство новых объектов не начинается, а многие инвесткомпании и инвестфонды отказываются от реализации уже заключенных контрактов и пытаются опять передать их Правительству Москвы. Такова сейчас ситуация на инвестиционном рынке. Можно смело сказать, что инвестиционный бум в Москве закончился. Если попытаться ответить на вопрос: «Как долго будет продолжаться эта пауза в инвестиционном строительстве?», то для этого достаточно проанализировать реальную картину инвестиционного строительства в Зеленограде за последние годы.

 Если рассматривать Зеленоград как территорию для инвестиционной деятельности, то для нашей численности населения в 215 тыс. человек будет достаточно, если строить в год не более 15-20 тыс. кв. м жилья. Это тот объем, который необходим для удовлетворения «естественного» спроса зеленоградцев на качественное жилье. В данном случае я имею в виду тот объем жилья, который не включает в себя объемы жилья по «ажиотажному» спросу, то есть когда вложения в недвижимость осуществляются как в бизнес с целью последующей перепродажи. Таким образом, если 20 тыс. кв. м инвестиционного жилья достаточны для Зеленограда, то для Москвы с населением 10 млн человек этот объем должен составлять порядка 1 млн кв. метров в год. У нас же в Москве в последние 5 лет строилось ежегодно по 2-2,5 млн кв. м коммерческого жилья. Как видим, эта цифра превышает «естественную» потребность москвичей в коммерческом жилье примерно в 2,5 раза, формируя избыточный рынок жилья, которое сдается внаем или используется как резервные вложения. В целом, по моей оценке, в Москве сейчас построено излишнего коммерческого жилья в объеме не менее 5 млн кв. м, и рано или поздно оно выйдет на рынок и будет реализовано. Косвенно эти расчеты подтверждаются тем, что мы увидим, например, в Куркино, если проедем вечером мимо сданных госкомиссии уже более 2 лет назад коммерческих домов. Заселены они, судя по количеству светящихся окон, как правило, не более чем на 25%. В итоге можно сделать следующий вывод: если в ближайшие 3-5 лет в столице вообще не будет вестись инвестиционное жилищное строительство, то ничего страшного не случится, и дефицита жилья наблюдаться не будет.

 К сожалению, дно кризиса, на мой взгляд, пока не пройдено, масса замороженных строек, и в 2010, и в 2011 гг. ситуация коренным образом не улучшится. Что касается нашей организации, то достроив и сдав в эксплуатацию корп. 560, мы существенно сократим в 2010 году объемы работ, что повлечет, к сожалению, и к существенному сокращению численности наших работников. Основным объектом строительства для нас в 2010 году должен стать культурно-торговый и офисно-деловой центр, строительство которого мы планируем начать во 2-3-м квартале.

Р.В.ИВАНОВ:

— Нашей фирме 45 лет, она известна на всю страну как основоположник бригадного подряда во главе с дважды Героем Социалистического труда Николаем Злобиным. Наверное, на 70 процентов город построен «Зеленоградстроем» — как жилье, так и промышленные здания. Тогда, в основном, велось крупнопанельное домостроение из железобетона.

Сегодня мы переквалифицировались на возведение жилья и промышленных объектов по индивидуальным проектам, в основном, по программам Правительства Москвы, причем  в жестокой конкурентной борьбе на конкурсах и аукционах.

До кризиса дела в компании шли очень хорошо: мы нарастили объемы работ за последние 3 года более чем в 3 раза, строили 40-50 тыс. кв. м, осваивая более 3 млрд рублей в год. Кроме жилья, возвели такие социально значимые объекты, как здание суда, пристройку БНК школы №897, школу надомного обучения в Малино, продолжаем строить блок газотурбинных станций на РТС-4 и музыкальную школу на Панфиловском проспекте.

Негативные изменения стали происходить в начале этого года, к которому мы подошли, имея пакет заказов на 4 млрд  рублей, но затем лимиты стали снимать. Объемы упали в 4-5 раз. В этой катастрофической ситуации мы вынуждены были отказаться от многих субподрядчиков, обходясь только собственными силами. Теперь беремся даже за несвойственные нам прежде виды работ: санируем фасады, меняем окна, ремонтируем балконы. У нас работает более тысячи зеленоградцев, и они не должны страдать от безденежья, им нужно кормить свои семьи, для этого необходимо продолжать борьбу за новые объекты.

Из-за секвестирования бюджета мы не смогли в этом году ввести в строй музыкальную школу и два жилых дома под переселение. Чтобы сдать их в следующем, придется брать солидный кредит под проценты банков. А как можно было выполнить свои обязательства, если финансирование бюджетных объектов резко сократилось?

М.И.ЧУЧАЛИН:

— Мировой кризис отразился и на нашей организации. Федеральный бюджет сократил ассигнования на строительство ОЭЗ в два раза. Но темпов мы не ослабили, просто пересмотрели свой план (он у нас двухгодичный). Т.е. объекты, которые могут подождать, мы отодвинули на 2012-17 годы. А над теми, от которых зависит само создание Особой экономической зоны и обеспечение резидентов, работаем и обязательно их сдадим в срок. Мы завершили строительство 2-й очереди 683-го проезда. Выполнили основную часть строительства коммуникаций: теплоснабжение, водоснабжение, ливневая и хозбытовая канализация, связь и др. Резидентам Особой экономической зоны, прежде всего, потребуется инженерное обеспечение. Сюда и направляем в первую очередь финансовые ассигнования. Необходимо также возвести административно-деловой центр (АДЦ) — это тоже серьезная ответственность, чтобы обеспечить сервисное обслуживание резидентов. Проект АДЦ уже утвержден, на следующей неделе объявим аукцион. Финансирование будет обеспечено. В январе 2010 года начнем строительство и в 11-м сдадим в эксплуатацию. Что касается площадки особой экономической зоны «МИЭТ», то здесь аукцион прошел, средства получены полностью, работы идут полным ходом. Там же будет строиться комплексное здание с помещениями для тех резидентов, которые сами не могут себе построить отдельные здания или не нуждаются в больших площадях. Здесь будет и центр трансфер-технологии, и центр подготовки кадров, и инновационно-технологический центр. На это здание комплект документов полностью разработан, положительное заключение Мосгосэкспертизы получено. Но мы его пока не начинаем строить, учитывая то, что действующие резиденты, возможно, возьмут этот объект строительства на себя, а мы им окажем содействие. Здесь, на этой площадке, более актуальна инженерная инфраструктура. Чрезвычайно важны очистные сооружения для химических стоков, т.к. там есть организации, нуждающиеся в этом, и прежде всего Зеленоградский инновационно-технологический центр (ЗИТЦ) — резидент ОЭЗ. Мы уже интенсивно строим их. Необходимо около 5 мегавольт ампер электроэнергии. Это очень важно для таких предприятий. Технические условия получены, тариф за технологическое присоединение потребителя оплачен полностью, в ноябре выйдет проект электроснабжения с положительным заключением экспертизы. Так что пока кризис нас не сильно подрубил, нам легче потому, что мы участвуем в национальном проекте, который имеет федеральное финансирование. Само создание особой экономической зоны даст мощный толчок в развитии Зеленограда, в преодолении кризиса.

Считается, что если в городе активно идет строительство, значит он развивается. Насколько реально развитие строительной сферы в условиях кризиса?

А.В.Раптовский:

— В кризис ни одна строительная фирма не развивается. Сейчас стоит другая задача: сохранить свой потенциал или выйти из ситуации с наименьшими потерями.

Р.В.Иванов:

— Представьте, если по ОЭЗ объемы свернули в 2 раза, а у нас  в 5 раз, то и все остальные смежники, завязанные на строительстве, автоматически уменьшили свои объемы производства по всей цепочке. Надеемся, с нового года пойдет активизация процессов, мы в полтора-два раза нарастим обороты. Даже если будем иметь 50 процентов финансирования от запланированного на этот год, мы уже на ноги встанем.

М.И.Чучалин:

— Я знаю рецепт избавления от кризиса, причем очень простой. Раз в стране чрезвычайное положение — кризис, правительство должно принять чрезвычайные меры, которые лежат на поверхности. Надо немедленно национализировать все природные ресурсы, даже не все, а основные: нефть, газ, металлы. А остальное — пожалуйста, приватизируйте. Этого будет достаточно, так как государство получит в казну всю прибыль, а не некие налоги. Нужна только политическая воля. Такие радикальные меры позволят в кратчайший срок выйти из кризиса.

Что сейчас может поддержать строительный комплекс Зеленограда? Нужны ли меры господдержки?

А.В.Раптовский:

— Я не стал бы рассматривать строительный комплекс Зеленограда в отрыве от строительного комплекса Москвы. анализируя инвестиционный рынок Москвы, я убедился в том, что он фактически полностью монополизирован крупнейшими строительными компаниями в результате конкурсов и аукционов на земельные участки, осуществляемых в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ. Ни малому, ни даже среднему бизнесу участие в них оказывается не под силу, поскольку стартовая цена земельных участков под жилищное строительство идет от десятка миллионов долларов. Это могут позволить себе только крупные корпорации, объединившиеся с банками вроде СУ-155, ПИК, «Интеко» и т.п. Они задают политику цен и раскупают участки на годы вперед. Таким образом, формируют и себестоимость строительства, и цену продажи квартир. Это привело к тому, что остальные строительные компании, где работает до 100 человек, не могут успешно участвовать в этих конкурсах. Раньше таких компаний, как наша, было много, а теперь на рынке их практически не осталось.

Резюмируя все сказанное выше, можно констатировать, что нынешнее российское законодательство является несовершенным и нуждается в серьезных корректировках. Причем данное положение затрагивает как Земельный кодекс РФ, так и региональные законы, принятые столичными властями. В связи с этим возникает вопрос: как можно улучшить ситуацию на региональных рынках жилищного строительства в России? Один из путей, который я мог бы предложить, предполагает внесение таких изменений в Земельный кодекс РФ, которые при сохранении нынешнего аукционного механизма купли-аренды земли позволили бы сделать определенные исключения в пользу малых строительных компаний, обеспечивающих социальную направленность возводимых жилищных объектов.

На мой взгляд, здесь можно предусмотреть квоты для малого строительного бизнеса, которые распределяются в соответствии с аукционным механизмом, но среди предприятий с численностью занятых или годовым оборотом не более установленного уровня. Тем самым аукционы будут проводиться отдельно для крупных и малых (средних) строительных компаний. В настоящее время похожий механизм уже действует в отношении государственных закупок и размещаемых госзаказов на научные исследования Министерством науки и образования РФ.

Р.В.Иванов:

— 94-й закон не позволяет предоставлять  никакие приоритеты тем, кто себя уже положительно зарекомендовал на рынке или, скажем, базируется в Зеленограде. Выиграет только тот, кто даст меньшую цену. Одним словом, условия и результаты подобных конкурсов оставляют желать лучшего. Хотелось бы внести предложение Комитету по конкурентной политике правительства Москвы — с большей ответственностью проводить эти мероприятия. Мы не раз обращали внимание на их организационные ошибки. Так, конкурс на снос пятиэтажек, на наш взгляд, сильно лоббировался. Практически всех сняли с конкурса, осталась только одна фирма. Мы обратились с жалобой, и конкурс отменили, но дома та фирма уже снесла. Налицо невменяемость тендерного комитета города Москвы, на наше мнение никто не обращает внимания. И таких конкурсов масса. Закон надо срочно корректировать, а чиновников привлекать к ответственности. Запятнавший себя комитет надо поменять, ведь эта проблема решаема.

М.И.Чучалин:

— К 94-му федеральному закону имеют претензии все, но изменить закон непросто. Жизнь показывает, что не все здесь учтено, он, по сути, превратился в свою противоположность. Потому что когда вместо конкурса по многим параметрам проводится аукцион, где доминирует только один параметр — цена, возможно участие всевозможных авантюристов. А выиграв, они ищут тех, кто выполнит за них эти задачи. На глазах рождается какая-то паразитическая прослойка. Конечно же, нужны не аукционы, а конкурсы с более широким спектром показателей. Важно учитывать все: как давно фирма на рынке, постоянный ли у нее состав рабочих, каково социальное положение организации, есть ли  у нее рекомендации, авторитет, собственная база. Нельзя же, в самом деле, сравнивать «Зеленоградстрой» и контору «Рога и копыта».

На 2009-10 гг. мы финансированием обеспечены, но пора думать и о 2011-м.

Что, на ваш взгляд, необходимо предпринять, чтобы строительные компании в Зеленограде  остались на плаву?

А.В.РАПТОВСКИЙ:

— На строительстве, как ни на чем другом, очень пагубно отражается длительное оформление документов. Такие неоправданные затяжки просто недопустимы. Порой бумаги оформляются 3 года, а стройка завершается за год. Причем вроде все идут навстречу, никто не отказывает, но длительность самой процедуры ничем не ограничена, и никто за длительный период оборота документов  ответственности не несет. А ведь за это время срываются инвестиционные сроки строительства исключительно по бюрократическим причинам. И улучшений, к сожалению, я не вижу. Скорее, наоборот: 10 лет назад у Зеленограда было гораздо больше полномочий по различным согласованиям. Теперь эти функции переданы в Москву, а в результате сроки только удлинились.

Помню в начале 90-х я  сам лично готовил постановление Правительства Москвы о строительстве МЖК. За 2 дня согласовал его в префектуре, затем ходил по московским кабинетам и через полтора месяца постановление было выпущено. Вот чего сейчас остро не хватает  исполнительным органам — мобильности и оперативности.

Р.В.ИВАНОВ:

— Нужно, чтобы наполнялись московский и федеральный бюджеты. Для этого необходимо оживить крупный, средний и малый бизнес, надеюсь что это произойдет в ближайшее время — предприятия начнут подниматься. Уже сегодня есть данные, что потребительский рынок начинает расти, собираемость налогов увеличивается и уже превышает аналогичные периоды прошлого года. Вселяет надежду тот факт, что за развитием производства в городе следит Правительство РФ и лично В.Путин, который неоднократно посещал предприятия нашего города. Так, совсем недавно, он побывал на «Микроне» и «Биннофарме». В Зеленограде успешно развиваются нанотехнологии и фармокологическая промышленность, которые в конечном итоге послужат толчком для строительной отрасли. Я верю, что через 3-4 месяца и у нас начнется нормальная работа.

А что касается изменений, то здесь в первую очередь надо начинать с энергетики. Еще А.Чубайс создал черную дыру, в которую утекает большое количество никем не контролируемых средств. Если ранее в советское и постсоветское время энергетика развивалась за счет средств заказчиков, являясь субъектом хозяйственной деятельности, это было не так обидно, так как мы видели, на что шли эти средства, то сегодня, заплатив тариф за подключение, мы не знаем его дальнейшую судьбу, а ведь платим-то мы сегодня акционерам, т.е. частным лицам. Вот бы эти огромные средства не распихивать по карманам, а открыто, прозрачно использовать на благое дело — развитие энергетики, тогда бы, наверное, не было бы таких аварий, как на Саяно-Шушенской ГЭС.

М.И.ЧУЧАЛИН:

— Абсолютно недопустимы бюрократические проволочки по согласованию исходно-разрешительной документации. А в Москве это «тысяча и одно окно». И практически везде за согласования, в том числе в государственных структурах, надо платить деньги. Деньги — в экспертизу, деньги — в «Москомархитектуру», деньги — в «Мосэнергонадзор» и т.д. При этом далеко не всегда удается выпросить какое-нибудь обоснование.

Т.КУТЫРЕВА

P.S. Все же в это непростое время хочется пожелать зеленоградским строителям побольше заказов и оптимизма!